Haus finanzieren ohne Eigenkapital

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Ein Haus finanzieren ohne Eigenkapital ist möglich, und zwar als sogenannte Vollfinanzierung: Die Bank finanziert den gesamten Kaufpreis und manchmal auch die Kaufnebenkosten. Voraussetzung sind ein sicheres, ausreichend hohes Einkommen, eine gute Bonität und eine Immobilie, deren Wert die Bank überzeugt. Dafür zahlen Sie in der Regel höhere Zinsen und tragen ein größeres Risiko. Hier lesen Sie, für wen sich das eignet, was es kostet und welche Alternativen es gibt.

Haus finanzieren ohne Eigenkapital: Was bedeutet Vollfinanzierung?

Bei einer klassischen Baufinanzierung bringen Käufer einen Teil des Geldes selbst mit, mindestens für die Kaufnebenkosten. Ohne Eigenkapital übernimmt die Bank alles. Dabei gibt es zwei Varianten:

Variante	Was finanziert wird	Was Sie selbst zahlen
100-Prozent-Finanzierung	Der Kaufpreis der Immobilie	Die Kaufnebenkosten
110-Prozent-Finanzierung (Vollfinanzierung im engeren Sinn)	Kaufpreis und Kaufnebenkosten	Nichts aus eigenen Mitteln

Zu den Kaufnebenkosten gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Je nach Bundesland und Makler kommen schnell mehrere Prozent des Kaufpreises zusammen. Modernisierungskosten lassen sich teilweise ebenfalls einrechnen, wenn sie den Wert der Immobilie erhöhen.

Für die Bank ist eine Vollfinanzierung riskanter. Die Nebenkosten schaffen keinen Wert, den sie im Notfall verwerten kann. Deshalb sind die Zinsen höher und die Anforderungen strenger.

Voraussetzungen für eine Finanzierung ohne Eigenkapital

Eine Vollfinanzierung ist nicht für jeden geeignet. Banken achten besonders auf diese Punkte:

• Stabiles und ausreichendes Einkommen: Ein unbefristeter Arbeitsvertrag nach der Probezeit, Beamtenstatus oder eine lange erfolgreiche Selbstständigkeit. Das Einkommen muss die höhere Rate dauerhaft tragen.
• Gute Schufa-Daten: Eine saubere Schufa-Auskunft ohne Negativeinträge. Was eine positive Schufa ausmacht, erklären wir in einem eigenen Beitrag.
• Wenige andere Schulden: Laufende Ratenkredite, Autofinanzierungen oder Leasingverträge schmälern den Spielraum.
• Werthaltige Immobilie: Lage, Zustand und Marktgängigkeit bestimmen den Beleihungswert, den die Bank ansetzt.
• Realistischer Kaufpreis: Die Immobilie sollte zu Ihrem Einkommen passen. Wer am oberen Limit kauft, hat bei einer Vollfinanzierung kaum Puffer.

Viele Banken verlangen bei Vollfinanzierungen außerdem eine höhere anfängliche Tilgung, damit die Schuld schneller sinkt.

Was eine Vollfinanzierung kostet

Beispiel: Ein Haus kostet 300.000 €, die Kaufnebenkosten liegen in diesem Beispiel bei 30.000 €. Verglichen werden eine 110-Prozent-Finanzierung und eine Finanzierung mit 60.000 € Eigenkapital.

Variante	Darlehen	Angenommener Sollzins	Monatsrate bei 2 % Tilgung	Restschuld nach 10 Jahren
Ohne Eigenkapital	330.000 €	4,0 %	1.650 €	rund 249.000 €
Mit 60.000 € Eigenkapital	270.000 €	3,5 %	rund 1.238 €	rund 205.000 €

Zinssätze und Beträge sind frei gewählt und kein Angebot. Wie groß der Zinsaufschlag ohne Eigenkapital ausfällt, legt jede Bank selbst fest. Das Beispiel zeigt aber den Mechanismus: Ohne Eigenkapital sind Rate und Restschuld deutlich höher, und die Restschuld muss nach der Zinsbindung zu dann gültigen Zinsen weiterfinanziert werden.

Risiken, wenn Sie ein Haus ohne Eigenkapital finanzieren

• Zinsänderungsrisiko: Eine hohe Restschuld trifft bei der Anschlussfinanzierung auf das Zinsniveau, das dann gilt. Steigen die Zinsen, steigt auch die Rate.
• Verkauf in den ersten Jahren: Müssen Sie wegen Jobwechsel, Trennung oder Krankheit verkaufen, deckt der Erlös die Schuld möglicherweise nicht. Die Nebenkosten sind dann verloren.
• Wenig Puffer: Wer ohne Rücklagen kauft, hat für Reparaturen, Heizung oder Dach kein Geld übrig. Rücklagen sollten nicht in die Finanzierung fließen.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Wer während der Zinsbindung ablöst, zahlt meist eine Entschädigung an die Bank.

Eine lange Zinsbindung und eine höhere Tilgung mindern einige dieser Risiken. Planen Sie die Rate so, dass sie auch bei Elternzeit oder kürzerer Arbeitszeit tragbar ist.

Alternativen und Wege zu mehr Eigenkapital

Oft lohnt es sich, zumindest einen kleinen Eigenanteil aufzubauen. Schon die Nebenkosten aus eigener Tasche zu zahlen, macht für viele Banken einen Unterschied.

• Eigenleistung: Wer bei Renovierung oder Ausbau selbst Hand anlegt, kann diese Leistung teilweise als Eigenkapital anrechnen lassen.
• Familiendarlehen oder Schenkung: Geld von Eltern oder Großeltern kann als Eigenkapital zählen, ein Darlehen nur, wenn es nachrangig ist.
• Förderdarlehen: Programme der KfW oder der Landesförderbanken senken den Bankkredit. Ob Sie die Bedingungen erfüllen, prüfen Sie bei der jeweiligen Förderbank.
• Bausparvertrag oder Wertpapiere: Auch kleinere Guthaben lassen sich einsetzen.
• Günstigere Immobilie: Eine kleinere Wohnung, eine andere Lage oder ein Haus mit Renovierungsbedarf senken den Kreditbedarf.
• Weitere Sicherheiten: Eine abbezahlte Immobilie der Familie kann als zusätzliche Sicherheit dienen.

Wer bereits teure Konsumkredite hat, sollte prüfen, ob eine Umschuldung die monatliche Belastung senkt, bevor er eine Baufinanzierung anfragt.

So gehen Sie vor, wenn Sie ein Haus ohne Eigenkapital finanzieren

1. Haushaltsrechnung erstellen. Einnahmen, feste Ausgaben und einen Puffer für Unvorhergesehenes.
2. Schufa prüfen. Fehlerhafte Einträge vorab korrigieren lassen.
3. Bestehende Kredite reduzieren. Kleine Ratenkredite möglichst ablösen.
4. Unterlagen sammeln. Gehaltsnachweise, Steuerbescheide, Ausweis, Exposé, Grundbuchauszug.
5. Mehrere Angebote vergleichen. Nicht jede Bank bietet Vollfinanzierungen an. Über unser Anfrageformular können Sie unverbindlich Angebote anfragen.
6. Zinsbindung und Tilgung bewusst wählen. Lieber länger festschreiben und höher tilgen, wenn es das Budget erlaubt.

Häufige Fragen zu Haus finanzieren ohne Eigenkapital

Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital immer möglich?

Nein. Viele Banken bieten sie nur bei sehr guter Bonität, sicherem Einkommen und einer werthaltigen Immobilie an. Ob es klappt, entscheidet die Bank im Einzelfall nach ihrer Kreditwürdigkeitsprüfung.

Welche Unterlagen benötige ich für die Beantragung?

Üblich sind Gehaltsabrechnungen der letzten Monate, bei Selbstständigen Steuerbescheide und Auswertungen, Ausweis und eine Selbstauskunft. Zur Immobilie braucht die Bank Exposé, Grundbuchauszug, Grundrisse und Energieausweis. Die Schufa-Abfrage übernimmt die Bank selbst.

Wie hoch sind die Zinsen bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital?

Das hängt vom Marktzins, der Bank und Ihrer Bonität ab. In der Regel liegen die Zinsen ohne Eigenkapital höher als mit Eigenanteil, weil die Bank mehr Risiko trägt. Vergleichen Sie mehrere Angebote über den effektiven Jahreszins.

Wie lange dauert die Bearbeitung meines Antrags?

Bei vollständigen Unterlagen kann eine Bank oft innerhalb einiger Tage bis weniger Wochen entscheiden. Bei Vollfinanzierungen prüfen Banken meist besonders gründlich. Planen Sie deshalb genügend Zeit vor dem Notartermin ein.

Welche Rolle spielt die Immobilie selbst bei der Finanzierung ohne Eigenkapital?

Die Immobilie ist die wichtigste Sicherheit. Die Bank ermittelt einen Beleihungswert, der meist unter dem Kaufpreis liegt. Eine gute Lage und ein solider Zustand erhöhen die Chancen auf eine Zusage.

Kann ich auch eine Anschlussfinanzierung ohne Eigenkapital bekommen?

Ja, bei einer Anschlussfinanzierung brauchen Sie in der Regel kein neues Eigenkapital. Die Bank prüft Ihre aktuelle Bonität, die Restschuld und den Wert der Immobilie. Ist die Restschuld nach Jahren der Tilgung deutlich gesunken, sind die Konditionen oft besser als beim Kauf.

Gibt es Alternativen zur Vollfinanzierung?

Ja. Ein kleiner Eigenanteil aus Ersparnissen, Eigenleistung, Familiengeld oder Förderdarlehen verbessert die Konditionen oft deutlich. Manchmal ist auch eine günstigere Immobilie oder ein späterer Kauf nach einigen Jahren Sparen die bessere Wahl.