Anschlussfinanzierung

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Eine Anschlussfinanzierung brauchen Sie, wenn die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung endet und das Darlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt ist. Für die Restschuld vereinbaren Sie dann einen neuen Zins: bei Ihrer bisherigen Bank, bei einem anderen Kreditgeber oder schon Jahre vorher über ein Forward-Darlehen. Weil Sie zum Ende der Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung wechseln können, lohnt sich ein Vergleich. Wer rechtzeitig plant, entscheidet in Ruhe statt unter Zeitdruck. Hier beantragen Sie Ihre Anschlussfinanzierung direkt über uns.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Eine Baufinanzierung läuft oft 25 Jahre oder länger, der Zins ist aber nur für einen Teil dieser Zeit fest, häufig für 10 oder 15 Jahre. Am Ende dieser Sollzinsbindung ist meist noch ein großer Teil des Darlehens offen. Diese Restschuld wird mit einem Anschlusskredit weiterfinanziert. Die Immobilie bleibt die Sicherheit: Die eingetragene Grundschuld wird weiter genutzt oder an einen neuen Kreditgeber übertragen.

Beispiel: Sie haben vor zehn Jahren 250.000 € zu angenommenen 2 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung aufgenommen. Ihre Rate beträgt rund 833 € im Monat. Nach zehn Jahren sind noch rund 194.700 € offen. Für diesen Betrag brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung, und der neue Zins bestimmt Ihre künftige Rate.

Drei Wege zur Anschlussfinanzierung

Weg	So funktioniert es	Gut zu wissen
Prolongation	Verlängerung bei der bisherigen Bank zu einem neuen Zins	Wenig Aufwand, aber nicht automatisch das günstigste Angebot
Wechsel zu einem anderen Kreditgeber	Neues Darlehen, das die Restschuld zum Ende der Zinsbindung ablöst	Mehr Auswahl und Verhandlungsspielraum, dafür Kosten für die Grundschuld und eine neue Prüfung
Forward-Darlehen	Der Zins wird heute für einen Start in einigen Jahren festgelegt	Schutz vor steigenden Zinsen, aber Zinsaufschlag und verbindliche Abnahme

Prolongation bei der bisherigen Bank

Bei der Prolongation verlängern Sie das Darlehen bei Ihrer Bank zu einem neuen Zins. Das ist bequem: Oft genügt eine Unterschrift, die Grundschuld bleibt unverändert, und meist werden weniger Unterlagen verlangt. Das Angebot ist aber nicht automatisch günstig, denn die Bank weiß, dass ein Wechsel Aufwand bedeutet. Nutzen Sie andere Angebote als Vergleich und verhandeln Sie.

Umschuldung zu einem anderen Kreditgeber

Zum Ende der Zinsbindung können Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu einem anderen Kreditgeber wechseln. Der neue Kreditgeber zahlt die Restschuld an Ihre bisherige Bank, und die Grundschuld wird in der Regel an ihn abgetreten. Dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die Sie in den Vergleich einrechnen sollten. Wann sich ein solcher Wechsel lohnt und welche Kosten entstehen, erklärt die Seite zur Umschuldung.

Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen legen Sie den Zins für die Anschlussfinanzierung schon heute fest, je nach Anbieter bis zu etwa fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung. Dafür zahlen Sie meist einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Der Vertrag ist verbindlich: Sinken die Zinsen bis zum Start, müssen Sie das Darlehen trotzdem abnehmen. Ein Forward-Darlehen ist deshalb eine Absicherung gegen steigende Zinsen, keine Wette auf Gewinne.

Variables Darlehen und Bausparvertrag

Ein Darlehen mit variablem Zins können Sie jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB). Es eignet sich als Übergang, etwa wenn Sie die Restschuld bald mit einer Erbschaft oder einem Verkaufserlös tilgen wollen, birgt aber das Risiko steigender Zinsen. Ein zuteilungsreifer Bausparvertrag kann einen Teil der Restschuld ablösen: mit dem Guthaben und einem Bauspardarlehen zum vorab festgelegten Zins.

Schritt für Schritt zur Anschlussfinanzierung

1. Drei bis fünf Jahre vorher: Lage prüfen. Wann endet die Zinsbindung, und wie hoch ist die Restschuld dann voraussichtlich? Das zeigen Tilgungsplan oder Jahreskontoauszug. Erwarten Sie steigende Zinsen, kann jetzt ein Forward-Darlehen interessant sein.
2. Etwa ein Jahr vorher: Angebote einholen. Fragen Sie mehrere Kreditgeber oder Vermittler an. Über unser Anfrageformular können Sie unverbindlich Angebote anfragen.
3. Unterlagen bereitstellen. Ein neuer Kreditgeber prüft Ihre Bonität und bewertet die Immobilie. Halten Sie Gehaltsabrechnungen, Selbstauskunft, Kontoauszüge, Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Belege für Modernisierungen bereit.
4. Spätestens drei Monate vorher: Angebot der Hausbank prüfen. Bei Verbraucherdarlehen muss Ihre Bank Sie bis dahin informieren, ob sie Ihnen eine neue Zinsvereinbarung anbietet (§ 493 BGB). Legen Sie das Angebot neben die anderen und verhandeln Sie.
5. Entscheiden und altes Darlehen kündigen. Prüfen Sie im Vertrag, ob eine Kündigung nötig ist. Läuft der Vertrag nach der Zinsbindung weiter, können Sie mit einem Monat Frist zum Ende der Zinsbindung kündigen (§ 489 BGB).
6. Ablösung und Grundschuld. Der neue Kreditgeber überweist die Restschuld an die bisherige Bank, meist über einen Treuhandauftrag, und die Grundschuld wird übertragen. Danach zahlen Sie nur noch an den neuen Kreditgeber.

Bonitätsprüfung und Wertgutachten

Für die Konditionen zählt nicht nur Ihre Bonität, sondern auch der Wert der Immobilie. Ist die Restschuld im Verhältnis zum Wert niedrig, verbessert das oft den Zins. Ist der Wert gesunken oder Ihr Einkommen niedriger als früher, etwa im Ruhestand oder in Teilzeit, kann die Anschlussfinanzierung teurer werden. Ein neuer Kreditgeber lässt die Immobilie meist selbst bewerten, oft anhand von Unterlagen und Fotos; bei einer Prolongation ist eine neue Bewertung meist nicht nötig.

Angebote für die Anschlussfinanzierung vergleichen

Vergleichen Sie Angebote immer mit gleicher Restschuld, gleicher Zinsbindung und gleicher Tilgung. Neben dem Zinssatz zählen:

• Nebenkosten: Notar und Grundbuch für die Grundschuld, eventuell ein Wertgutachten, beim Forward-Darlehen der Aufschlag
• Flexibilität der Rückzahlung: Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel und die Möglichkeit, die Laufzeit anzupassen
• Zinsbindungsdauer: Sie sollte zu Restschuld und Lebensplanung passen, etwa schuldenfrei bis zum Ruhestand. Eine lange Bindung bringt Sicherheit, eine kurze mehr Spielraum, aber ein höheres Zinsrisiko.

Beispiel: Für eine Restschuld von 195.000 € zeigt die Tabelle, wie sich verschiedene Zinssätze auf die Rate auswirken. Die Zinssätze sind frei gewählt und keine Angebote.

Angenommener Sollzins	Rate bei 2 % Tilgung	Rate, um in 20 Jahren schuldenfrei zu sein
3,0 %	812,50 €	rund 1.081 €
3,5 %	893,75 €	rund 1.131 €
4,0 %	975,00 €	rund 1.182 €

Ein halber Prozentpunkt macht in diesem Beispiel bei 2 % Tilgung rund 81 € im Monat aus, über zehn Jahre also 9.750 € mehr an Raten. Wer bis zu einem bestimmten Alter schuldenfrei sein will, braucht oft eine höhere Rate als bisher.

Die Anschlussfinanzierung an Ihr Leben anpassen

Das Ende der Zinsbindung ist eine gute Gelegenheit, die Finanzierung neu zu ordnen:

• Sondertilgung: Zum Ende der Zinsbindung können Sie beliebig viel tilgen, ohne Entschädigung. Ersparnisse, eine ausgezahlte Lebensversicherung oder ein Bausparguthaben senken so die Restschuld.
• Tilgung ändern: Eine höhere Tilgung macht Sie schneller schuldenfrei, eine niedrigere entlastet das Budget, etwa im Ruhestand.
• Modernisierung mitfinanzieren: Brauchen Sie Geld für Heizung, Dach oder Dämmung, lässt sich das Darlehen eventuell aufstocken. Der Kreditgeber prüft dann Bonität und Immobilienwert neu.
• Zinsbindung neu wählen: passend zur verbleibenden Laufzeit statt aus Gewohnheit wieder zehn Jahre.

Steuerliche Aspekte

Bei vermieteten Immobilien sind die Zinsen der Anschlussfinanzierung als Werbungskosten absetzbar, bei selbst genutzten in der Regel nicht. Entscheidend ist, wofür das Geld verwendet wird: Ein Aufstockungsbetrag für ein privates Auto ist zum Beispiel nicht absetzbar, auch wenn die Immobilie vermietet ist. Lassen Sie sich im Zweifel steuerlich beraten.

Risiken und häufige Fehler bei der Anschlussfinanzierung

Das größte Risiko ist ein höherer Zins als bei der ersten Finanzierung. Dazu kommen eine schwächere Bonität, etwa nach einem Jobwechsel oder im Ruhestand, und ein gesunkener Immobilienwert. Ein Forward-Darlehen schützt vor steigenden Zinsen, eine Risikolebensversicherung kann die Restschuld für Angehörige absichern.

Wie sich die Zinsen bis zum Ende Ihrer Zinsbindung entwickeln, kann niemand verlässlich vorhersagen. Die Bauzinsen hängen vor allem vom Kapitalmarkt ab, der wiederum auf die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank reagiert. Fragen Sie sich deshalb weniger, wohin die Zinsen gehen, als welche Rate Sie im ungünstigen Fall noch tragen könnten. Rechnen Sie Ihre Anschlussfinanzierung probeweise mit einem um einen Prozentpunkt höheren Zins durch. Passt auch diese Rate in Ihr Budget, haben Sie Spielraum.

Fehler	So vermeiden Sie ihn
Zu spät anfangen	Spätestens ein Jahr vorher Angebote einholen
Nur das Angebot der Hausbank prüfen	Mehrere Angebote vergleichen und mit der Hausbank verhandeln
Nur auf die Rate schauen	Effektiven Jahreszins und Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung vergleichen
Sondertilgung verschenken	Ersparnisse zum Ende der Zinsbindung kostenfrei einsetzen
Kündigungsfrist verpassen	Vertrag prüfen und rechtzeitig kündigen
Keinen Puffer einplanen	Rate so wählen, dass Reserven für Reparaturen und Notfälle bleiben

Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung

Was passiert, wenn ich mich nicht um die Anschlussfinanzierung kümmere?

Dann entscheidet der Vertrag: Die Restschuld kann fällig werden, oder das Darlehen läuft zu einem variablen Zins weiter, der sich regelmäßig ändern kann. Meist schickt Ihre Bank vorher ein Angebot zur Verlängerung. Wer es ungeprüft annimmt, zahlt womöglich mehr als nötig.

Kann ich am Ende der Zinsbindung kostenlos die Bank wechseln?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt zum Ende der Zinsbindung nicht an. Es bleiben die Gebühren für Notar und Grundbuchamt, wenn die Grundschuld übertragen wird, und gelegentlich Kosten für ein Wertgutachten. Bei höheren Restschulden fallen sie im Verhältnis zur möglichen Zinsersparnis oft wenig ins Gewicht.

Kann ich ein Forward-Darlehen wieder absagen?

Als Verbraucher haben Sie nach Vertragsschluss in der Regel 14 Tage Widerrufsrecht. Danach ist der Vertrag verbindlich: Nehmen Sie das Geld nicht ab, verlangt der Kreditgeber meist eine Nichtabnahmeentschädigung. Schließen Sie ein Forward-Darlehen deshalb nur ab, wenn Sie die Anschlussfinanzierung sicher brauchen.

Wird meine Bonität bei der Anschlussfinanzierung erneut geprüft?

Bei einem Wechsel zu einem anderen Kreditgeber ja, mit Einkommensnachweisen, Selbstauskunft und Schufa-Abfrage. Bei einer Prolongation verlangt die bisherige Bank oft weniger Unterlagen. Hat sich Ihre finanzielle Lage verschlechtert, kann die Prolongation deshalb der einfachere Weg sein.

Wie lange sollte die neue Zinsbindung sein?

Das hängt von Restschuld, Rate und Ihren Plänen ab. Ist die Restschuld klein, reicht oft eine kürzere Bindung bis zur vollständigen Rückzahlung. Bei hoher Restschuld bringt eine lange Bindung Planungssicherheit. Nach zehn Jahren können Sie ein Festzinsdarlehen ohnehin mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB); bei einer Prolongation zählt die Frist ab der neuen Zinsvereinbarung.

Bekomme ich eine Anschlussfinanzierung auch im Ruhestand?

Das ist möglich, wenn die Rate zu Ihrer Rente passt. Kreditgeber achten auf die Höhe des Alterseinkommens und darauf, dass die Restschuld in überschaubarer Zeit zurückgezahlt wird. Eine kürzere Laufzeit, eine Sondertilgung zum Ende der Zinsbindung oder ein zweiter Kreditnehmer können helfen.

Quellen

1. Immobilienfinanzierung: Häufige Fragen rund um Hauskauf und Hauskredit, Verbraucherzentrale
2. Baufinanzierung vorzeitig ablösen: Ohne Extrakosten aus dem Baukredit, Verbraucherzentrale
3. § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers, Bundesamt für Justiz
4. § 493 BGB – Informationen während des Vertragsverhältnisses, Bundesamt für Justiz

Abgerufen am 25. Oktober 2026.