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Das Wichtigste in Kürze
- Eine Eigentumswohnung finanzieren Sie meist mit Eigenkapital und einem Immobiliendarlehen mit fester Zinsbindung.
- Neben der Kreditrate zahlen Sie jeden Monat Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft, das gehört in die Haushaltsrechnung.
- Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Erhaltungsrücklage verraten viel über künftige Kosten.
- Beim Neubau vom Bauträger zahlen Sie den Kaufpreis in Raten nach Baufortschritt.
- Planen Sie die Anschlussfinanzierung frühzeitig, wenn nach der Zinsbindung eine Restschuld bleibt.
Eine Eigentumswohnung finanzieren die meisten Käufer mit einer Mischung aus Eigenkapital und einem Immobiliendarlehen, in der Regel einem Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung. Anders als beim Haus kommen bei der Wohnung das monatliche Hausgeld und die Regeln der Eigentümergemeinschaft hinzu. Wer diese Kosten von Anfang an einplant, die Unterlagen der Gemeinschaft prüft und mehrere Angebote vergleicht, steht auf einer soliden Grundlage.
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Eigentumswohnung finanzieren: Die wichtigsten Bausteine
| Baustein | Was dahintersteckt | Darauf achten |
|---|---|---|
| Eigenkapital | Erspartes, Wertpapiere, Bausparguthaben | Mindestens die Kaufnebenkosten abdecken |
| Annuitätendarlehen | Feste Rate über die Zinsbindung, abgesichert über eine Grundschuld | Tilgung und Sondertilgungen bewusst wählen |
| Förderkredite | Programme der KfW und der Länder | Voraussetzungen vor dem Kauf prüfen |
| Bauspardarlehen | Zins wird beim Abschluss festgelegt | Eignet sich für Modernisierung oder Anschluss |
| Ratenkredit | Kleinere Summen, etwa für Küche oder Renovierung | Höhere Zinsen als bei der Baufinanzierung |
Wie Sie kleinere Anschaffungen rund um den Einzug finanzieren, etwa Möbel oder Küche, lesen Sie in unserem Überblick. Für den Wohnungskauf selbst ist ein Immobiliendarlehen meist der günstigere Weg.
Das sollten Sie bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung beachten
Eigenkapital und Kaufnebenkosten
Zu Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommt gegebenenfalls eine Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland derzeit meist zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Die Nebenkosten sollten Sie aus eigenen Mitteln zahlen können. Jeder zusätzliche Euro Eigenkapital senkt Darlehen, Zinsen und Rate.
Bonität
Der Kreditgeber prüft Einkommen, Ausgaben, laufende Kredite und Ihre Schufa. Holen Sie vorab Ihre kostenlose Schufa-Auskunft ein, damit fehlerhafte Einträge die Finanzierung nicht bremsen.
Hausgeld und Erhaltungsrücklage
Als Eigentümer zahlen Sie monatlich Hausgeld an die Gemeinschaft. Darin stecken Betriebskosten, Verwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Ist die Rücklage gering und stehen Arbeiten am Dach oder an der Heizung an, drohen Sonderumlagen. Lesen Sie deshalb Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung legt fest, was zu Ihrem Sondereigentum gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. Kreditgeber verlangen sie fast immer. Prüfen Sie, ob Keller, Stellplatz oder Gartenanteil wirklich zur Wohnung gehören.
Wohnungswert, Lage und Energieeffizienz
Der Kreditgeber bewertet die Wohnung selbst. Liegt sein Wert unter dem Kaufpreis, brauchen Sie mehr Eigenkapital. Die Energieeffizienz des Gebäudes beeinflusst Nebenkosten und künftige Sanierungen. Den Energieausweis muss der Verkäufer vorlegen.
Welche Arten von Eigentumswohnungen Sie finanzieren können
- Bestandswohnung: Kauf von einem privaten Eigentümer. Die Auszahlung erfolgt meist in einer Summe, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt.
- Neubauwohnung vom Bauträger: Der Kaufpreis wird in Raten nach Baufortschritt fällig. Für noch nicht abgerufene Darlehensteile können Bereitstellungszinsen anfallen.
- Sanierungsbedürftige Wohnung: Kaufpreis und Modernisierung lassen sich gemeinsam finanzieren, wenn die Kosten belastbar geschätzt sind.
- Wohnung als Kapitalanlage: Hier zählen auch Mieteinnahmen. Bei Vermietung können Sie Schuldzinsen in der Regel als Werbungskosten absetzen.
Selbst nutzen oder vermieten?
Ob Sie die Wohnung selbst bewohnen oder vermieten, verändert die Finanzierung. Bei Selbstnutzung ersetzt die Rate Ihre bisherige Miete, und das Ziel ist meist, bis zum Ruhestand schuldenfrei zu sein. Eine höhere Tilgung ist hier sinnvoll. Bei einer vermieteten Wohnung rechnen Kreditgeber die Mieteinnahmen meist nur teilweise an, weil Leerstand, Mietausfall und Reparaturen möglich sind. Planen Sie bei einer Kapitalanlage deshalb eine Reserve für mehrere Monate ohne Mieteinnahmen ein. Lassen Sie sich steuerlich beraten, denn Abschreibung und Werbungskosten beeinflussen die tatsächliche Belastung deutlich.
Finanzierungsüberblick: ein Rechenbeispiel
Beispiel: Eine Wohnung kostet 280.000 €. Die Nebenkosten betragen in diesem Beispiel 28.000 €. Sie bringen 60.000 € Eigenkapital ein und finanzieren 248.000 € mit einem angenommenen Sollzins von 3,7 % und zehn Jahren Zinsbindung.
| Anfangstilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|
| 2 % | 1.178 € | rund 188.100 € |
| 3 % | rund 1.385 € | rund 158.100 € |
Alle Zahlen sind frei gewählt und kein Angebot. Rechnen Sie zur Rate das Hausgeld hinzu. Liegt es etwa bei 350 € im Monat, steigt die monatliche Belastung im ersten Fall auf über 1.500 €. Ein Teil des Hausgelds entfällt bei Eigennutzung auf Kosten, die Sie als Mieter ohnehin hätten, ein Teil ist zusätzlich.
Der Weg zur Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung
- Bedarf und Budget klären: Eigenkapital zusammenstellen, Haushaltsrechnung inklusive Hausgeld erstellen.
- Finanzierungsrahmen ermitteln: Lassen Sie sich vor der Besichtigungstour ausrechnen, welcher Kaufpreis realistisch ist.
- Wohnung und Gemeinschaft prüfen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Energieausweis und Grundbuch anfordern.
- Darlehensangebote vergleichen: Effektiven Jahreszins, Zinsbindung, Sondertilgungen und Bereitstellungszinsen gegenüberstellen.
- Antrag und Prüfung: Unterlagen einreichen, der Kreditgeber bewertet Wohnung und Bonität.
- Kaufvertrag beim Notar: Erst unterschreiben, wenn die Finanzierung verbindlich zugesagt ist.
- Auszahlung und Einzug: Nach Eintragung der Grundschuld und Fälligkeitsmitteilung wird der Kaufpreis gezahlt.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Üblich sind Zinsbindungen von 10, 15 oder 20 Jahren. Je länger, desto mehr Planungssicherheit, meist gegen einen kleinen Aufschlag. Nach Ablauf der Zinsbindung brauchen Sie für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich den Zins schon Jahre vorher sichern. Ein Wechsel des Kreditgebers ist zum Ende der Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Häufige Fragen zu Eigentumswohnung finanzieren
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Eigentumswohnung?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Als Faustregel sollten mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln kommen, besser zusätzlich ein Teil des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital bedeutet meist bessere Zinsen und eine niedrigere Rate.
Wie lange dauert die Bearbeitung eines Darlehensantrags?
Das hängt von Unterlagen, Bewertung der Wohnung und Kreditgeber ab. Planen Sie zwischen Anfrage und verbindlicher Zusage mehrere Wochen ein. Einen festen Zeitpunkt kann niemand zusagen.
Kann ich eine Eigentumswohnung finanzieren, die noch nicht fertiggestellt ist?
Ja. Beim Kauf vom Bauträger wird der Kaufpreis in Raten nach Baufortschritt fällig, und das Darlehen wird entsprechend ausgezahlt. Achten Sie auf bereitstellungszinsfreie Zeiten, denn Bauverzögerungen können sonst Kosten verursachen.
Welche Unterlagen benötige ich für die Finanzierung einer Eigentumswohnung?
Üblich sind Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweise, Ausweis und Selbstauskunft. Zur Wohnung gehören Exposé, Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung, Energieausweis sowie Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen.
Was passiert, wenn ich meine monatliche Rate nicht mehr bezahlen kann?
Sprechen Sie Ihren Kreditgeber früh an. Je nach Vertrag sind eine Tilgungsaussetzung, eine Ratenanpassung oder eine Stundung möglich. Bleibt eine Lösung aus, droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung.
Spielt die Energieeffizienz eine Rolle bei der Finanzierung?
Ja. Ein effizientes Gebäude senkt die Nebenkosten und das Risiko teurer Sanierungen. Manche Förderkredite sind an Energiestandards geknüpft. Fragen Sie außerdem nach geplanten Maßnahmen der Gemeinschaft, etwa an Heizung oder Dämmung.
Kann ich eine Anschlussfinanzierung schon vor Ablauf der Zinsbindung abschließen?
Ja. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den Zins bis zu einige Jahre im Voraus, meist gegen einen Aufschlag. Kurz vor Ablauf können Sie auch beim bisherigen Kreditgeber verlängern oder wechseln.
