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Das Wichtigste in Kürze
- Ein Eigenheim finanzieren die meisten Käufer mit Eigenkapital und einem Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung.
- Die Kaufnebenkosten sollten Sie möglichst aus eigenen Mitteln zahlen, denn sie erhöhen den Wert der Immobilie nicht.
- Eine höhere Tilgung macht die Rate teurer, senkt aber die Restschuld am Ende der Zinsbindung deutlich.
- Förderkredite und Bausparverträge können die Finanzierung ergänzen.
- Kümmern Sie sich rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung um die Anschlussfinanzierung.
Ein Eigenheim finanzieren Sie in der Regel mit einer Kombination aus Eigenkapital und einem Immobiliendarlehen, meist einem Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung. Ergänzend können Förderkredite, ein Bausparvertrag oder ein Modernisierungsdarlehen sinnvoll sein. Entscheidend für eine solide Baufinanzierung sind ausreichend Eigenkapital, eine Rate mit Puffer, eine passende Zinsbindung und eine Tilgung, die das Darlehen in einem überschaubaren Zeitraum zurückführt.
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Eigenheim finanzieren: So setzt sich die Finanzierung zusammen
Eine Baufinanzierung besteht meist aus mehreren Bausteinen:
- Eigenkapital: Erspartes, Wertpapiere, Bausparguthaben oder ein bereits bezahltes Grundstück.
- Immobiliendarlehen: Der Hauptteil, abgesichert über eine Grundschuld im Grundbuch.
- Förderkredite: Programme der KfW und der Länder, je nach Vorhaben, Einkommen und Energiestandard.
- Bausparvertrag: Ein Darlehen mit vorher festgelegtem Zins, das nach der Ansparphase zugeteilt wird.
Der Kreditgeber prüft Ihre Bonität, Ihr Einkommen und den Wert der Immobilie. Ein Blick in Ihre Schufa-Auskunft vor dem ersten Gespräch hilft, Fehler rechtzeitig zu korrigieren.
Wichtige Aspekte der Eigenheimfinanzierung
Eigenkapital
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist das Risiko für den Kreditgeber und desto günstiger ist meist der Zins. Als Faustregel gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln kommen. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist bei guter Bonität teils möglich, aber teurer und riskanter.
Kaufnebenkosten
Zum Kaufpreis kommen die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland derzeit meist zwischen 3,5 und 6,5 % liegt, die Kosten für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel, wenn beide Seiten den Makler beauftragen. Insgesamt kommen so schnell zehn Prozent des Kaufpreises oder mehr zusammen.
Einkommen und Haushaltsrechnung
Stellen Sie Einnahmen und Ausgaben ehrlich gegenüber. Vergessen Sie Rücklagen für Reparaturen am Haus, Versicherungen und Grundsteuer nicht. Die Rate sollte auch dann noch tragbar sein, wenn ein Einkommen sinkt, etwa durch Elternzeit oder Teilzeit.
Darlehensarten im Überblick
| Darlehensart | So funktioniert es | Geeignet für |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen | Gleichbleibende Rate, der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt | Die meisten Käufer, gut planbar |
| Endfälliges Darlehen | Während der Laufzeit nur Zinsen, Tilgung am Ende auf einmal | Vor allem Kapitalanleger mit separater Anlage |
| Variables Darlehen | Zins passt sich regelmäßig dem Markt an | Kurzfristige Zwischenlösungen, höhere Risikobereitschaft |
| Förderkredit | Programme von KfW oder Ländern, teils mit Zuschüssen | Familien, energieeffiziente Neubauten und Sanierungen |
| Bauspardarlehen | Zins wird beim Abschluss festgelegt | Planbare Finanzierung in einigen Jahren, Anschlussfinanzierung |
| Modernisierungsdarlehen | Kredit für Renovierung und Sanierung | Umbauten am bestehenden Eigenheim |
Was es kostet, ein Eigenheim zu finanzieren: ein Rechenbeispiel
Beispiel: Ein Haus kostet 400.000 €. Die Nebenkosten betragen in diesem Beispiel 40.000 €. Sie bringen 80.000 € Eigenkapital ein und finanzieren 360.000 € mit einem angenommenen Sollzins von 3,8 % und zehn Jahren Zinsbindung.
| Anfangstilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|
| 2 % | 1.740 € | rund 272.600 € |
| 3 % | 2.040 € | rund 228.900 € |
Alle Zahlen sind frei gewählt und kein Angebot. Das Beispiel zeigt: 300 € mehr Rate im Monat senken die Restschuld nach zehn Jahren um über 40.000 €. Das verringert das Risiko, wenn die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung höher sind.
Die Bedeutung der Zinsbindung
Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr Zins gilt. Üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. Eine längere Zinsbindung schützt vor steigenden Zinsen, kostet aber meist einen kleinen Aufschlag. Gesetzlich gilt: Ein Darlehen mit festem Zins können Sie zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft.
Endet die Zinsbindung, brauchen Sie für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung. Sie können beim bisherigen Kreditgeber bleiben oder wechseln. Mit einem Forward-Darlehen lässt sich der Zins schon Jahre im Voraus sichern, meist gegen einen Aufschlag.
Schritte, um Ihr Eigenheim zu finanzieren
- Budget ermitteln: Haushaltsrechnung erstellen und Eigenkapital zusammenstellen.
- Finanzierungsrahmen klären: Lassen Sie sich vor der Objektsuche unverbindlich ausrechnen, welcher Kaufpreis realistisch ist.
- Immobilie prüfen: Lage, Zustand, Energieausweis, Grundbuch und gegebenenfalls Teilungserklärung.
- Angebote vergleichen: Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie effektiven Jahreszins, Sondertilgungen und Bereitstellungszinsen.
- Unterlagen einreichen: Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweise und Objektunterlagen.
- Darlehensvertrag und Kaufvertrag: Unterschreiben Sie den Kaufvertrag beim Notar erst, wenn die Finanzierung verbindlich zugesagt ist.
- Auszahlung: Das Geld fließt nach Eintragung der Grundschuld und gemäß Vertrag.
Häufige Fragen zu Eigenheim finanzieren
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Eigenheimfinanzierung?
Das hängt von Kreditgeber, Bonität und Immobilie ab. Als Faustregel sollten mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden, besser noch ein Teil des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital bedeutet in der Regel bessere Konditionen und eine geringere Rate.
Welche Unterlagen werden für einen Darlehensantrag benötigt?
Üblich sind Gehaltsabrechnungen der letzten Monate, bei Selbstständigen Steuerbescheide und Bilanzen, Eigenkapitalnachweise und eine Selbstauskunft. Zur Immobilie gehören Exposé, Grundbuchauszug, Grundriss, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Der Kreditgeber holt zusätzlich eine Schufa-Auskunft ein.
Was passiert, wenn ich meine Raten nicht mehr bezahlen kann?
Sprechen Sie Ihren Kreditgeber früh an. Möglich sind je nach Vertrag eine Tilgungsaussetzung, eine Änderung der Tilgung oder eine Stundung. Ohne Lösung droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung, deshalb ist eine Rate mit Puffer so wichtig.
Kann ich Sondertilgungen leisten?
Viele Baufinanzierungen erlauben kostenlose Sondertilgungen, oft bis zu einem bestimmten Prozentsatz der Darlehenssumme pro Jahr. Die genaue Regelung steht im Vertrag. Vereinbaren Sie diese Option, wenn Sie mit Bonuszahlungen oder Erbschaften rechnen.
Wie lange dauert die Bearbeitung eines Darlehensantrags?
Das hängt von der Vollständigkeit der Unterlagen, der Bewertung der Immobilie und dem Kreditgeber ab. Planen Sie zwischen Anfrage und verbindlicher Zusage mehrere Wochen ein. Einen festen Zeitpunkt kann niemand zusagen.
Kann ich meine Zinsbindung vorzeitig ändern?
Während der Zinsbindung ist eine Änderung nur mit Zustimmung des Kreditgebers möglich, meist gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ausnahmen sind etwa der Verkauf der Immobilie mit berechtigtem Interesse oder das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren. Bei variablen Darlehen sind Sie flexibler.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Eine Anschlussfinanzierung brauchen Sie, wenn die Zinsbindung endet und noch eine Restschuld offen ist. Sie finanziert diese zu neuen Konditionen weiter. Vergleichen Sie rechtzeitig Angebote, ein Wechsel des Kreditgebers ist zu diesem Zeitpunkt ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
